Класс «A» на бумаге или в реальности?
Зачем Казахстану единая классификация бизнес-центров?
Планируя поездку, мы привыкли ориентироваться на звездность отелей: она определяет уровень сервиса, инфраструктуры и комфорта. Пять звезд — это, как правило, бассейн, просторные номера и безупречное обслуживание, тогда как три звезды обеспечат базовый уют без излишеств. Эта привычная шкала — универсальный язык: она экономит время и управляет ожиданиями.
На рынке коммерческой недвижимости роль таких «звезд» выполняют классы: A, B+, B и C. Когда компания ищет новый офис, класс здания становится главным фильтром.
- Класс A подразумевает потолки от 2,7 м, охраняемый паркинг, современные инженерные системы и продуманную инфраструктуру.
- Класс B допускает более гибкие требования к отделке и парковке, при этом аренда в таком здании обходится дешевле.
Класс здания — удобный навигатор. Но на рынке Казахстана с ним долгое время была проблема.
Главный подвох рынка — эффект «собственного ребенка»
Каждый собственник стремится подать свой объект в максимально выгодном свете. Когда единого стандарта нет, границы между классами размываются.
До сих пор в Казахстане не было единого независимого органа, который мог бы официально проверять и подтверждать соответствие БЦ заявленному классу. В итоге арендатор платил за класс «A», а получал проблемы с парковкой, слабую вентиляцию и очереди к лифтам в час пик.
Почему рынку нужна независимая оценка?
Мировая практика давно доказала: рынку коммерческой недвижимости необходима прозрачная и независимая система оценки. Это выгодно всем:
- Арендаторам — они точно понимают, за что платят, и тратят меньше времени на поиск офиса.
- Собственникам и инвесторам — официальная классификация защищает капитализацию здания и позволяет обоснованно удерживать высокую ставку аренды.
Что такое классификация здания?
Это комплексный независимый аудит объекта по десяткам параметров: от локации, транспортной доступности и архитектуры до высоты перекрытий, шага колонн, количества машиномест и эффективности систем кондиционирования.
Оценка показывает реальное техническое состояние бизнес-центра. По ее итогам собственник получает четкие рекомендации: как повысить класс объекта и обоснованно увеличить арендную ставку, а заодно укрепить репутацию БЦ на рынке.
Для собственника важно разделить две задачи: подготовить здание к классификации и получить независимое подтверждение класса. Подготовкой занимается PMG Consulting, подтверждением класса — независимая отраслевая организация.
Как подготовить объект к классификации?
Оценка объекта — это детальный анализ инженерии и сервисных стандартов. Эксперты PMG Consulting, сопровождающие крупные девелоперские проекты, рекомендуют собственникам и управляющим компаниям проходить квалификационный аудит заранее.
Команда PMG Consulting сопровождает собственника на подготовительном этапе: изучает документацию и фактическое состояние здания, выявляет расхождения с критериями, определяет приоритетные доработки и составляет план улучшений. Итог этапа — понятный план действий и объект, готовый к независимой оценке.
Чем QAZPROPERTY помогает собственникам БЦ:
- Объективный аудит — детальная проверка здания на соответствие критериям конкретного класса.
- Выявление точек роста — экспертные рекомендации по модернизации.
- Официальное подтверждение — признанный рынком сертификат квалификации.
Кейс: пилотный аудит БЦ «Silk Way Center»
Комплексный аудит бизнес-центра «Silk Way Center» стал успешным пилотным проектом, который ТОО PMG Group и Ассоциация QAZPROPERTY реализовали совместно. Весь процесс занял около двух недель и проходил в три этапа:
- Инженерно-технический аудит: специалисты проанализировали состояние объекта вплоть до параметров остекления и количества функционирующих чиллеров. Параллельно аналитики оценили удобство и функциональность сервисных зон.
- Присвоение официального класса: оценка проводилась по специализированной системе критериев, разработанной Ассоциацией QAZPROPERTY. По итогам аудита бизнес-центру присвоен класс B+.
- Разработка рекомендаций: команда подготовила концептуальные предложения по повышению класса здания и росту арендной ставки.
Основные критерии классов по системе QAZPROPERTY — в таблице ниже.
Скачать таблицу «Классификация офисной недвижимости»Какой класс получит ваш бизнес-центр?
Команда PMG Consulting проанализирует объект, покажет расхождения с критериями и составит план доработок до независимой оценки.